Константин Чаморовский

Пять этажей из стекла и бетона на месте усадебного двора и сада, достраивание главного дома усадьбы в псевдоисторическом стиле, устройство четырехуровневого подземелья – вот как, по мнению разработчиков регламентов и аттестованных государственных экспертов, выглядит регенерация историко-градостроительной среды дома Елагина на Страстном бульваре, 11.

Возможно ли новое строительство в охранной зоне памятника? Федеральный закон №73-ФЗ от 25.06.2002 г. «Об объектах культурного наследия…» дает ответ на этот вопрос в самом определении охранной зоны:

Охранная зона — территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Новое строительство возможно, но лишь в рамках регенерации историко-градостроительной среды памятника. В свою очередь, регенерация определяется в новой редакции Положения о зонах охраны объектов культурного наследия, утвержденной в 2015 г., как

восстановление, воссоздание, восполнение частично или полностью утраченных элементов и (или) характеристик историко-градостроительной и (или) природной среды.

Территория владения полностью входит в объединенную охранную зону № 040. Разработчики регламентов «учли» этот факт, ограничив новое строительство на регламентном участке по адресу Страстной бульвар, д. 11 следующими параметрами:

– новое строительство в рамках специальных мер, направленных на регенерацию характеристик исторической градостроительной среды с использованием следующих показателей:

– средняя этажность — 3-5 эт. (максимальная относительная отметка 18,8 м / максимальная абсолютная отметка 174,7 м);

– сохранение открытого пространства со стороны двора вдоль каменной ограды по линии застройки Страстного бульвара с возможным устройством светового фонаря над освоенным подземным пространством (высота светового фонаря не должна превышать прясло каменной ограды — 2,35 м);

– максимальное количество этажей / максимальная высота (абсолютная отметка) – 5 эт. / 18,8 м (174,7 м);

– нейтральное стилевое решение, не нарушающее приоритет объекта культурного наследия по адресу: Страстной бульвар, д.11, стр.1;

– ритмическое решение фасада, характерное для застройки второй половины XIХ в.

Следует понимать, что во владении 11 по Страстному бульвару никогда не существовало утраченных ныне 3-5-этажных зданий, которые могли бы быть воссозданы в рамках подобной регенерации. Фактически, регламент разрешает уничтожить усадебный двор и сад, заняв их «пристройками», существенно превосходящими по размерам сам дом Елагина и неизбежно губящими ансамбль городской усадьбы, ее историческую среду и визуальное восприятие памятника – главного дома. Урон наносится и фронту застройки Страстного бульвара в целом – а ведь ближайшим соседом дома Елагина является ансамбль классицистических зданий Ново-Екатерининской больницы. Не говоря уже о возможном ущербе самому зданию в ходе строительства с освоением подземного пространства. Разумное понимание термина «регенерация» не вмещает подобных решений – что не помешало московскому правительству согласовать градостроительный регламент, в котором требование регенерации выступает лишь ритуальной формулой.

Откуда же возникли столь вопиющие параметры застройки? Возможный ответ дает предпроектное предложение , рассматривавшееся за год до утверждения процитированных выше регламентов на одном из заседаний Экспертно-консультативного общественного совета (ЭКОС) при главном архитекторе Москвы. Параметры строительства на Страстном б-ре, 11 «гостиничного комплекса в составе проекта реставрации здания с элементами воссоздания в режиме регенерации» поразительным образом вписываются в словно бы подогнанный под них градостроительный регламент участка, утвержденный год спустя. Утвержденный несмотря на то, что в 2009 г. ЭКОС признал предпроект С. Пошвыкина и С. Суздальцева из мастерской № 8 «Моспроекта-2» ведущим «к полной утрате историко-культурной ценности выявленного объекта культурного наследия, радикальной трансформации его восприятия»:

Президиум ЭКОСа не может одобрить представленные «Предпроектные предложения по строительству гостиничного комплекса в составе проекта реставрации здания с элементами воссоздания в режиме регенерации», предусматривающие разборку части здания, пристройку и надстройку выявленного объекта культурного наследия, полную ликвидацию всего природного ландшафтного окружения главного дома усадьбы и строительства на ее исторической территории 4-этажного здания с многоуровневой подземной парковкой, поскольку планируемые мероприятия практически приведут к полной утрате историко-культурной ценности выявленного объекта культурного наследия, радикальной трансформации его восприятия и нанесут ущерб историко-градостроительным характеристикам территории, примыкающей к Страстному бульвару.

К 2015 г. предпроектные предложения Пошвыкина и Суздальцева эволюционировали в «Проект приспособления для проведения работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности выявленного ОКН», разработанный ООО «Пошвыкин группа» по заказу ООО «Страстной, 11». Справедливости ради следует отметить, что из проекта исчезла (судя по имеющимся в нашем распоряжении материалам) предполагавшаяся предпроектом 2009 г. разборка части основного объема памятника. Впрочем, предмет охраны объекта культурного наследия составлен таким образом, что оставляет фактически беззащитной северную часть Г-образного объема здания – а именно ее, по первоначальному замыслу, предполагалось разобрать, сохранив лишь восточный фасад. Не включен в предмет охраны и западный участок каменной ограды. Поэтому основания опасаться за сохранность этих элементов памятника по-прежнему остаются.

В то же время, планы по застройке участка не изменились. «Приспособление» объекта культурного наследия по-прежнему включает в себя:

– строительство со стороны бокового и дворового фасада памятника 1-5-этажной надземной части с офисными помещениями и 4-этажного подземного объема…

– строительство 2-этажного объема со стороны Страстного бульвара, примыкающего к левой части исторического здания…

– устройство 4-уровневого атриума на стыке исторической и достраиваемой части, в габаритах утерянного зимнего сада.

Памятник предлагается достроить, имитируя подлинник, так что фасад по бульвару удлинится вдвое. Достраиваемая часть возводится за исторической усадебной оградой, с небольшим отступом от красной линии. Согласно документам, решение достраиваемой части «в виде псевдоисторической пристройки, точно повторяющей архитектуру исторического правого крыла здания», было рекомендовано Департаментом культурного наследия. И к этому наполовину подлинному, наполовину поддельному объему будет пристроена сзади пятиэтажная (если не брать в расчет четыре подземных уровня) стеклобетонная коробка «нейтрального стилевого решения, не нарушающего приоритет объекта культурного наследия».

В ходе нового строительства будет снесена западная пристройка, не попадающая на территорию памятника, однако включаемая Предметом охраны в подлежащую сохранению объемно-пространственную композицию здания на 1913 г. Впрочем, о каком сохранении объемно-пространственной композиции можно говорить при полном уничтожении ансамбля усадьбы?

Весной 2015 г. предложенное ООО «Пошвыкин группа» архитектурно-градостроительное решение было одобрено Москомархитектурой. Летом того же года проект прошел государственную историко-культурную экспертизу. Описывая состояние памятника, аттестованные эксперты В.В. Фомин, В.И. Бубнов и С.Е. Шуньгина отмечают, что домовладение городской усадьбы сохраняет все основные элементы: главный дом, флигель, каменную ограду с воротами и сад; «сложившиеся в 1910-х гг. границы владения и объемно-пространственная структура застройки дошли до настоящего времени практически без изменений». Казалось бы, за констатацией сохранности ансамбля должен последовать вывод о недопустимости застройки территории усадьбы. Однако вывод, сделанный аттестованными государственными экспертами, прямо противоположен. Не усмотрев в описанном выше приспособлении объекта культурного наследия противоречий требованиям федерального законодательства об охране памятников, они рекомендуют Мосгорнаследию согласовать представленное решение. Согласовать как регенерацию историко-градостроительной среды то, что уничтожает не только среду, но и непосредственно ансамбль городской усадьбы.

Когда весной 2016 г. экспертиза Фомина, Бубнова и Шуньгиной была опубликована , участники общественного обсуждения сразу же обратили внимание Мосгорнаследия на несоответствие параметров одобренного экспертами строительства требованиям регенерации как «восстановления, воссоздания, восполнения частично или полностью утраченных элементов и (или) характеристик историко-градостроительной и (или) природной среды». Однако Мосгорнаследие предпочло в своем решении опереться на регламент 2010 г. Замечания о несоответствии экспертируемого проекта требованиям регенерации признаны необоснованными в силу того, что предложенные параметры нового строительства допускаются градостроительным регламентом участка. Того, что сам этот регламент нарушает требования федерального законодательства, Мосгорнаследие предпочло не заметить. По итогам рассмотрения принято решение «о согласии с положительным заключением государственной историко-культурной экспертизы от 17 июня 2015 г. и одобрении проектных решений «Проекта приспособления» для получения положительного заключения государственной экспертизы».

Приходится констатировать, что термин «регенерация» по-прежнему наполняется самым вольным содержанием, несовместимым ни с духом, ни с буквой закона в виде четкой формулировки, данной в новой редакции Положения о зонах охраны. В сложившейся ситуации «Арх надзор» считает необходимым обратиться в прокуратуру с заявлением о проверке законности согласований проекта строительства на Страстном бульваре, 11. Пора ввести «регенерацию» в рамки дозволенного.

пресс-релиз:

Сейчас в столице – около 27 тыс. га промзон, но в ходе реорганизации, согласно последним заявлениям властей, под промышленными предприятиями останется только 7,5 тыс. га. Возникают вопросы: что станет с почти двадцатью тысячами гектарами пространства? Каковы возможные сценарии преобразования этих зон? Что предпочтительнее – джентрификация или регенерация? Способна ли культура стать востребованным ресурсом развития промышленных территорий Москвы?

С решением этих вопросов связана и задача привлечения Культурного центра ЗИЛ к оживлению территории завода АМО ЗИЛ. Поводом к дискуссии послужила выставка, прошедшая в Культурном центре ЗИЛ, на которой была представлена концепция «Полуострова ЗИЛ» от архитектурного бюро «Проект МЕГАНОМ». Проект «Полуостров ЗИЛ» победил на международном урбанистическом конкурсе, стартовавшем в начале 2012 года при поддержке Правительства Москвы, в котором участвовало 17 ведущих компаний, в том числе французская Valode& Pistre, UBERBAU Architectureand Urbanism из Германии и Mecanoo Architecten из Нидерландов.

Авторы концепции «Полуостров ЗИЛ» пришли к выводу, что необходимо использовать территорию для решения насущных задач жителей. Основная идея реформирования территории АМО ЗИЛ – интеграция. Интеграция 297 га, неэффективно используемых и занимаемых производством, в экономическую, общественную и культурную жизнь города. Интеграция существующей дорожной сети в транспортную сеть Юга и Юго-Востока и, тем самым, перераспределение нагрузки с проспекта Андропова и Третьего кольца. Интеграция жилой и общественной застройки в сложившийся «каркас» одного из старейших производственных предприятий Москвы.

В настоящее время проект проходит стадию публичных слушаний – на них представлены материалы планировки территории функциональных зон № 3, 4, 6, 8, 10 района Даниловский ЮАО г. Москвы (территория «АМО ЗИЛ»).

В рамках обсуждения будут рассмотрены следующие вопросы:

• Сценарии преобразований промышленных зон: джентрификация и (или) регенерация.
• Культура как ресурс развития промышленных территорий.
• Вызовы освоения московских промышленных зон.
• Перспективы привлечения ресурсов Культурного центра ЗИЛ к регенерации территории завода АМО ЗИЛ.

• Сергея Кузнецова, главного архитектора Москвы ,
• Юрия Григоряна, члена Архитектурного совета, руководителя бюро «Проект Меганом»,
• Виталия Лутца руководителя зональной мастерской № 15 ГУП «НИ и ПИ Генплана»,
• Игоря Захарова, генерального директора АМО ЗИЛ.

Приглашенные эксперты:

• Зеленцова Елена, директор Культурного центра ЗИЛ
• Капков Сергей, Правительство г.Москвы
• Высоковский Александр, декан Высшей школы урбанистики ВШЭ
• Зуев Сергей, декан ФГУ РАНХиГС
• Визгалов Денис, урбанист
• Сапрыкина Алина, Центр дизайна Artplay
• Троценко Софья, ЦСИ ВИНЗАВОД
• Ларионова Екатерина, зав. Кафедрой территориального развития ФГУ РАНХиГС
• Карпова Ольга, декан факультета управления социокультурными проектами МВШСЭН
• Михаил Лабазов, архитектор
• Николас Чампкинс, архитектор-консультант Культурного ценрт ЗИЛ)
• Ирина Михайловна Сахно, РУДН
• Долгин Борис, научный редактор портала Полит.ру
• Николай Васильев, архитектор
• Денис Ромодин, краевед
• Андрей Мрост, оргконсультант

В октябре на Тверском бульваре все, кто интересуется будущим столицы, архитектурой и развитием городской среды смогут посмотреть содержательную фотовыставку под открытым небом «Регенерация промышленных территорий: опыт городов мира». На выставке представлены 14 городов мира, где в разное время была проведена реновация бывших промзон: Лондон, Бильбао, Лион, Гамбург, Милан, Берлин, Нью-Йорк, Амстердам, Буэнос-Айрес и др. Москва представлена самым масштабным и амбициозным проектом десятилетия - преобразованием 65 га промзоны ЗИЛа в новый район и территорию искусства с говорящим названием «ЗИЛАРТ». В постиндустриальную эпоху прежде экономически развитые районы городов нередко приходят в упадок: закрываются и выводятся на окраины заводы, переживают запустение старые порты, консервируются верфи, склады, железноорожные ветки. Для регенерации, то есть перепрофилирования, восстановления подобных заброшенных пространств требуется сильная воля, общественный мозговой штурм и существенные инвестиции. Ведь это целый комплекс мер, направленных на борьбу с экономической, физической, экологической и социальной деградацией обширных территорий. Повторное использование бывших промышленных зон решает проблему поиска участков для застройки, предотвращая разрастание городов и при этом предоставляя место для качественного жилья, парков, культурных и торговых центров. Создание рабочих мест во вновь образовавшихся кварталах также является плюсом таких проектов. Примеров успешной регенерации в мире множество. Это и создание уникальной город-ской среды на месте бездействующих доков на востоке Лондона. И образование вдоль береговой линии Осло сразу 13 новых районов. И увеличение благодаря плану Confluence в два раза центральной части Лиона – беспрецедентный случай для старого города. Международной практикой стало приглашение в такие проекты звездных архитектурных команд. В миланский CityLife были вовлечены Заха Хадид, Даниэль Либескинд и Арата Исодзаки, в гамбургский HafenCity – Жак Херцог и Пьер де Мерон, в Бильбао работал Фрэнк Гери, в Осло – Ренцо Пьяно. Стоит отметить район Puerto Madera в Буэнос­Айресе, в застройке которого участвовали Сантьяго Калатрава, Норман Фостер, Сезар Пелли, Алан Фаэна и Филипп Старк: более 60 лет это была криминогенная портовая зона, куда горожане боялись даже сунуть нос – теперь же они активно приобретают тут квартиры и мечтают устроиться на работу в здешние офисы. Совсем скоро и Москва войдет в список урбанистических ньюсмейкеров, а москвичи получат уникальный жилой комплекс ЗИЛАРТ. Период возрождения сейчас переживает территория бывшего промышленного гиганта – Завода им. И. А. Лихачева, ограниченная набережной Москвы­реки и линией Малой кольцевой железной дороги. Помимо более миллиона квадратных метров жилья здесь возведут Музейный центр «Эрмитаж­Москва», концертный зал, театры, арт­галереи, школы, детские сады. К строительству привлечены известные российские архитекторы Юрий Григорян, Сергей Чобан, Евгений Герасимов, Сергей Скуратов, Олег Харченко, Александр Бродский, архитектурные бюро «Цимайло Ляшенко & партнеры», «Мезонпроект», а также мировые знаменитости: американский архитектор Хани Рашид (Asymptote Architecture) и голландцы Виллем Ян Нетелингс и Михил Ридейк (Neutelings Riedijk Architecten). Москвичи впервые увидят такую обширную фотолетопись преобразования брошеных промзон всего мира в благоустроенные районы. Фотовыставка размещается на Тверском бульваре, от театра им. Пушкина до МХАТ им. Горького – 14 городов, 46 фотографий. {webgallery} {/webgallery}

Термин «регенерация» можно и, вероятно, нужно рассматривать в двух аспектах:

Во первых, как один из многих десятков терминов, начинающихся с приставки «ре-...», имеющих множественные оттенки значений возврата к прошлому состоянию, его восстановления, возобновления какой-то деятельности, рождения чего-то вновь и т.п. Многие из этих терминов используются в деле сохранения культурного наследия; причем в разных странах предпочтение отдается разным терминам, а реально вкладываемые в одни и те же термины значения могут при этом сильно отличаться.

Во-вторых, как термин, получивший особо значимое применение в практике сохранения культурного наследия в нашей стране, где он, начиная с 1980-х гг. все более активно и широко используется для обозначения такого рода действий в строительстве и градостроительстве, который характерен бережным отношением к недвижимым объектам наследия и исторической среде поселений, стремлением восстановить их градоформирующую роль. При этом в 2002 г. термин был закреплен в Федеральном законе «Об объектах культурного наследия...», где «сохранение и регенерация историко-градостроительной или природной среды» признается единственно возможной целью строительных действий на территории охранных зон объектов культурного наследия (№ 73-ФЗ, ст.34, часть 2).

Вместе с тем, часто приходится сталкиваться с самой разной трактовкой содержания этого нормативного установления, что отрицательно сказывается на практике действий государственных органов охраны культурного наследия и объективности заключений государственной историко-культурной экспертизы.

Сразу же следует отметить, что между применением термина «регенерация» в широком смысле – в градостроительной деятельности по бережной, контекстуальной реконструкции довольно значительных территорий, и в узком смысле, относящемся к возможным строительным действиям в охранных зонах объектов культурного наследия, как правило, имеющим на порядок меньшие размеры, чем в предыдущем случае, имеется большая разница. Очевидно, следует иметь в виду две отличающихся друг от друга трактовки этого термина, применительно к этим задачам, хотя желательно, все же, что бы эти трактовки как-то взаимно согласовывались и не были совершенно разнонаправленными.

В градостроительной деятельности термин «регенерация» стал достаточно активно применяться в СССР уже начиная с конца 1970-х гг. для характеристики комплексного, ориентированного на действенное сохранение и использование архитектурно-градостроительного наследия подхода и обозначения реализующих такой подход работ.

При этом произошло терминологическое разделение страны. В Москве, Ленинграде, большей части Российской Федерации градостроители, работающие в исторической среде, предпочитали использовать термин «реконструкция», несмотря на его определенную компрометацию разрушительной в отношении наследия практикой «социалистической реконструкции городов» и смысловую двусмысленность. Все же для большинства консервационистов в мире реконструкция означает «перестройку», или даже «строительство заново», в чем-то даже корреспондируясь с нашим современным «воссозданием». Для фиксации специфического, сберегающего характера реконструкции ее иногда дополнительно классифицировали как «комплексную», «щадящую», или еще как-то.

В западных районах тогдашнего СССР, в республиках Прибалтики, в Белоруссии, отчасти в Украине для подобных работ использовался термин «регенерация». Наиболее хитрыми оказались грузины. Комплекс осуществленных ими работ в исторической среде Старого Тбилиси был обозначен как «реконструкция-регенерация».

В методическом плане наиболее четкое определение понимания термина «регенерация» в градостроительстве разработал в конце 1970-х – 1980-х гг. Эдгар Пучин (Пучиньш) – автор и реализатор проекта регенерации Старой Риги. Он называл регенерацией «преобразование исторически сложившегося градостроительного комплекса путем восстановления его утраченных частей, планировочно-пространственной структуры, композиционной целостности и функциональной активности». При этом устанавливалось, что целью, и составными частями регенерации следует считать «ревалоризацию» – воссоздание архитектурно-пространственных качеств и архитектурно-художественных качеств градостроительного комплекса, и «ревитализацию» – повышение функциональной значимости путем восстановления утерянных или развития новых не разрушающих комплекс общественных функций.

В зарубежной практике последних десятилетий термин «регенерация» закрепился в основном за действиями по экономическому оздоровлению, возрождению рентабельности функционирования хозяйственного комплекса и процессов общественной жизни в старых городах (практика Великобритании, программа «Городской Ренессанс» Совета Европы).

И применительно к нашим современным условиям и действующему законодательству об объектах культурного наследия вероятно будет целесообразно вкладывать в понятие «регенерация» несколько разный смысл, в зависимости от того, к чему оно прилагается: к памятникам и ансамблям или к достопримечательным местам, по аналогии с тем, как это сделано в Федеральном законе №73-ФЗ (ст. 35, части 2 и 3) в отношении территорий объектов.

И, если регенерация на территории достопримечательного места и в пределах его охранной зоны может пониматься, как допускающая значительную степень обновления для оживления объекта, «вдыхания в него жизни», то применительно к памятникам и ансамблям по нашему мнению следует скорее придерживаться строгой словарной трактовки термина, а именно: «восстановления утраченных частей, возвращения к исходному состоянию и свойствам», хотя в словаре это формально относиться к областям химии, биологии и т.п. Конечно, в отношении недвижимых объектов культурного наследия это может и должно быть конкретизировано.

Так в Законе города Москвы «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры», принятом в 2000 г (№ 26), под регенерацией понимается: «… восстановление утраченных элементов архитектурных или градостроительных ансамблей» (ст. 1). Это вроде бы близко к желаемому, но хочется иметь еще какое-то уточнение в отношении не только элементов, но и некоторых характеристик среды.

Как нам кажется, исследование в этом отношении должно быть продолжено с участием более широкого круга заинтересованных специалистов разного профиля и областей интересов. Однако, при этом кажется все же правильным действовать в направлении конкретизации и достаточно однозначного понимания содержащихся в нормативных документах терминов. А то встречаются, например, работы, где вводятся другие «конкурирующие» с регенерацией термины, как, скажем, реабилитация, «восстанавливающая первоначальное достоинство», формами которой будто бы являются и реставрация, и регенерация, и реновация, а, вместе с тем, ее рекомендуется «осуществлять в рамках режима регенерации».

Таким образом, достаточно и без того, как мы видели, дискуссионный, но все же нормативный термин регенерация, о значении которого следует договариваться, пытаются подменить каким-то другим, отнюдь не менее дискуссионным и, к тому же, не содержащимся в нормативах термином. По нашему мнению – это своеобразное лукавство, попытка облечь в форму словесных рассуждений предложения по более активному изменению состояния исторической среды тех или иных конкретных объектов, чем это кажется допустимым в ходе регенерации, в ее истинном строгом значении.

Сост. В.Р. Крогиус, июнь - июль 2006 г.

Термин «регенерация»

Потребность в регенерации промышленных территорий связана с изменением структуры индустриального производства и переходом его на новые технологии. В результате роста городов постиндустриальные зоны вошли в границы центрального планировочного района и образовали так называемый "серый пояс". Городская среда «серых зон» отличается высокой степенью депрессивности, однако имеет высокий градостроительный потенциал. Отечественный и зарубежный опыт проектирования и регенерации таких территорий показывает, что для устойчивого развития городов необходимо включение этих земель в программы градостроительного развития . Непрерывный рост города за счет изъятия из пользования сельскохозяйственных земель, требует больших затрат на освоение и подвод коммуникаций. Такой подход противоречит требованиям устойчивого развития территорий, провозглашенным ООН в XX столетии . Городская среда исторических городов должна быть привлекательна и безопасна для жителей и гостей города, что подтверждает необходимость их регенерации и повышения капитализации этих земель. Реализованные проекты регенерации бывших промышленных и коммунально-складских территорий Москвы и Санкт-Петербурга ("Красный октябрь", бывший завод "Флакон", "Серп и молот") показали, что потенциал таких территорий высок, а при внедрении функции жилища, составляющий 55 % и более от коэффициента плотности застройки, повышается инвестиционная привлекательность этих земель.

Объектом исследования является территория в границах улиц: ул. Ленинградская, ул. Петина, Пошехонское шоссе, до окружнойжелезной дороги.

Целью исследования является апробация методики послойного анализа территории для выявления скрытого средового потенциала места. Аналитическая работа осуществляется для выявления конфликтных зон и составления проектного задания регенерации территории.

Методы исследования: натурное обследование территории, фотофиксация, анализ градостроительных норм и регламентов, изучение теоретических источников по регенерации бывших складских и промышленных зон.

Методика комплексного анализа заключается в стратификации элементов среды и синтеза полученных результатов. Наложением страт выявляются конфликтные узлы, требующие первоочередной регенерации. В ходе анализа объектов инфраструктуры было выявлено: большой процент территории занимают хаотично отстроенные гаражные кооперативы, к которым примыкают такие объекты обслуживания как автосервисы, объекты торговли (магазины автозапчастей) и мелкие ремонтные мастерские. Основные точки коммерции деловой и образовательной направленности сконцентрированы вблизи улицы Ленинградской и Пошехонского шоссе и обслуживают потребности города. Открытые пустующие территории примыкают к ветке железной дороги. Северо-западная зона исследуемого участка представляет собой охраняемый ландшафт, окружающий объекты культурного наследия. Жилая функция на данной территории практически отсутствует и преобладает малоэтажная застройка.

Рисунок 1. Градостроительный анализ территории

Рисунок 2. Фотофиксация территории

Коэффициент застроенности территории и коэффициент плотности застройки зоны промышленных объектов I-V зоны определены как FAR=0,52 и BCR=0,23. Нормативные показатели зоны промышленных объектов I-V зоны определены как: FAR=2,5 BCR=0,6 . Выявленные показатели говорят о неэффективном использовании территории. При натурном анализе озеленённых пространств авторы выделили благоустроенные и запущенные зелёные участки. Наблюдение показало недостаток озеленённых ухоженных пространств на территории, наличие русла реки Золотухи с полностью искаженным природным ландшафтом, наличие пустырей и почти полное отсутствие зеленых насаждений общего пользования (рис. 1). Натурный анализ подтверждён фотофиксацией на рисунке 2.

Следующим этапом методики является анализ транспортно- пешеходной доступности. Он показал, что территория ограничена двумя магистральными улицами городского значения ул.Ленинградская и Пошехонское шоссе и магистралью районного значения ул.Петина и имеет большое количество внутренних проездов. Территория имеет хорошуютранспортную связь с центром и другими районами города за счёт наличия остановок общественного транспорта в радиусе доступности, однако остутствует доступность из ядра территории с другими районами города. Пешеходная активность наблюдается лишь по периметру территории, а в центре отсутствует.Причин такого явления несколько. Во-первых, на внутренней территории отсутствуют пешеходные тротуары и освещение, во-вторых сервисы, находящиеся на внутренних территориях не конкурентоспособны для привлечения больших потоков покупателей. Северная граница исследуемой территории ограничена железнодорожными путями, имеющими многочисленные ветки, образующие тупиковые железнодорожные въезды для загрузки бывших промышленных площадок. Это обстоятельство имеет важное значение при выборе концепции использования данного потенциала(рис. 3).

Таким образом, можно сказать, что территория обладает хорошим транспортным потенциалом, не только для обслуживания общественным транспортом, но и большие территориальные резервы для организации парковок для индивидуального транспорта, а также железнодорожные пути для загрузки.

Рисунок3. Анализ транспортно-пешеходной доступности территории

При анализе кадастровой карты было выявлено три категории собственников: частная собственность, муниципальная собственность и собственность публично - правовых образований . В частной собственности оказался сравнительно малый процент земли, при этом остальная территория за исключением основных проездов муниципалитетом сдаётся в аренду (рис. 4). Средняя стоимость земли за квадратный метр составляет 1010р. По сравнению со стоимостью земли в центре, которая составляет 1200 р,можно говорить о её высокой ценности.

Рисунок 4. Анализ собственников территории в границах красных линий

Завершающим этапом аналитической работы стало изучение правил землепользования застройки города Вологды. В результате анализа карты были выявлены территориальные зоны: 1) жилая; 2) общественно-деловая; 3) производственная зона, зона инженерной и транспортной инфраструктур; 4) зона специального значения. Исследование этого слоя позволило сделать вывод, что восточная половина территории, примыкающая к ул. Ленинградской может развиваться как зона общественного, делового и коммерческого значения, имеющая выход к природномуводоразделу реки Золотуха, благоустроенная береговая линия которой повышает инвестиционную привлекательность этого участка.А территория правого берега Золотухи, имеющая значительный транспортно-железнодорожный потенциал может быть регенерирована на основе производственной функции (рис. 5).

Рисунок 5. Анализ регламентов и правил землепользования застройки

Таким образом, наложение страт позволяет сделать вывод, что исследуемая территория обладает высоким градостроительным потенциалом, требующим проекта регенерации территории. Наиболее остро конфликт интересов возникает в западной части участка, где малоэффективная промышленность, не приносящая высокой прибыли может быть заменена более плотной общественно-деловой и жилой застройкой. Обновление территории должно происходить поэтапно, начиная с реставрации объектов культурного наследия и ревалоризации коммунально-складской зоны. Необходимо обновить существующую и обеспечить будущую застройку новой дорожно-транспортной сетью. Новое строительство необходимо вести с параллельным сносом ветхих зданий и сооружений производственного и коммунально- складского назначения, с переносом последней в отдельную зону (в виде логистических центров и паркингов).

Список литературы:

1. Анисимова Л.В. Методические основы регенерации исторической городской среды: учебное пособие / Л.В. Анисимова, Л.Ю. Анисимов, Е.Н. Титоренко, В.Ю. Анисимов: под ред. Л.В. Анисимовой; Мин-во обр. и науки РФ; Вологод. гос. ун-т.-Вологда: ВоГУ, 2017-97с.
2. Рио-де-Жанейрская декларация по окружающей среде и развитию 3-4 июня 1992г. [Электронный ресурс]// ООН: сайт.-Режим доступа:http://www.on.org/ru/documents/decl_conv/declarations/pdf/riodecl.pdf.
3. "Серп и молот. Результаты конкурса".Электронный ресурс–Режим доступа:https://archi.ru/russia/54655/serp-i-molot
4. Региональные нормативы градостроительного проектирования Вологодской области. Электронный ресурс- http://nashdom.vologda-portal.ru/planning/documents/normativy_gradostroitelnogo_proektirovaniya.
5. Публичная кадастровая карта г.Вологды. Электронный ресурс-https://pkk5.rosreestr.ru/